LMNP dans la Haute-Savoie : prix, loyers et rendement, commune par commune
Le département de la Haute-Savoie vu par un futur bailleur en meublé : les prix issus des ventes enregistrées, les loyers de la Carte des loyers et la zone ABC de chaque commune, afin de situer le prix d'un logement neuf dans son marché.
- Zonage ABC, loyers et prix issus de sources publiques citées
- Chaque mécanisme fiscal expliqué avec les textes 2026
- Mise en relation gratuite avec un partenaire, sans obligation
Mon projet LMNP : Haute-Savoie
Acheter en LMNP dans le département de la Haute-Savoie : les trois repères
Le prix de référence
Pour chaque commune, la médiane des ventes d'appartements sur cinq ans (Statistiques DVF) : le chiffre auquel comparer le prix d'un programme neuf.
Le loyer observé
Le loyer d'annonce moyen au m², charges comprises, pour l'ensemble des appartements et pour les T1-T2 qui forment l'essentiel du meublé.
Le rendement brut
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : un ratio indicatif pour classer les communes du département de la Haute-Savoie, jamais une promesse.
Acheter en LMNP dans le département de la Haute-Savoie suppose d'abord de choisir une ville, et les profils sont variés : Cluses, Sallanches, Rumilly, Saint-Julien-en-Genevois, Bonneville. Les prix et les loyers n'y suivent pas la même pente, ce qui justifie une comparaison ligne à ligne.
Les grandes villes rassemblent les étudiants et les jeunes actifs, premiers occupants des meublés et des résidences gérées ; les communes plus petites se distinguent par un prix d'achat plus bas, avec une demande à confirmer sur place.
Un seul cadre fiscal pour tout le département de la Haute-Savoie
Que votre projet se situe à Cluses ou dans un village du département, le cadre fiscal ne change pas : soit le micro-BIC et son abattement de 50 % sous 83 600 € de recettes en 2026, soit le régime réel et l'amortissement du bien et des meubles.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Pas de plafond |
| Déductions | Forfait de 50 % des recettes (30 % pour le tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Impossible | Bâti hors terrain et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaire 2031 et ses annexes 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, en général par un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Celui des particuliers, avec ajout des amortissements (hors résidences services) |
Un meublé de tourisme non classé relève en 2026 d'un micro-BIC limité à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 % seulement.
Plus-value à la sortie : la règle à connaître dès l'achat
Depuis 2025, les amortissements reviennent dans la plus-value lors de la vente. Les résidences services pour étudiants, les résidences seniors et les EHPAD en sont exemptés.
Résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD restent en dehors de ce mécanisme.
Faire examiner votre projet
En une minute, votre projet est décrit et transmis. Un partenaire spécialisé en LMNP vous contacte ; vous décidez ensuite librement de la suite.
Le rendement brut ne dit rien des charges de copropriété, de la taxe foncière ni du bail commercial d'une résidence gérée : demandez ces éléments avant toute réservation.
Votre projet LMNP dans le département de la Haute-Savoie mérite un second regard : demandez-le, c'est gratuit.
Les repères chiffrés du département de la Haute-Savoie
Appartements dans la Haute-Savoie : prix médian de 4 295 € le m² (France : 3 342 €), loyer moyen de 18,4 € le m², 20,1 € pour un T1-T2 ; il en ressort 5,1 % de rendement brut indicatif. 135 communes du département ont leur page sur ce site.
On reste près de la moyenne française (5,3 %), sans excès dans un sens ou dans l'autre.
Toutes les communes de la Haute-Savoie au crible
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Cluses | 2 432 € | 14,6 € | 7,2 % | B1 |
| Sallanches | 3 643 € | 15,5 € | 5,1 % | A |
| Rumilly | 3 328 € | 14,8 € | 5,3 % | A |
| Saint-Julien-en-Genevois | 4 616 € | 21,9 € | 5,7 % | A bis |
| Bonneville | 3 207 € | 15,3 € | 5,7 % | B1 |
| La Roche-sur-Foron | 3 571 € | 16,7 € | 5,6 % | A |
| Passy | 3 167 € | 15,1 € | 5,7 % | B1 |
| Gaillard | 3 548 € | 17,7 € | 6,0 % | A |
| Vétraz-Monthoux | 4 116 € | 20,7 € | 6,0 % | A |
| Fillière | 4 634 € | 18,0 € | 4,7 % | A |
| Évian-les-Bains | 4 705 € | 19,2 € | 4,9 % | A |
| Ville-la-Grand | 3 734 € | 16,2 € | 5,2 % | A |
| Scionzier | 2 692 € | 14,4 € | 6,4 % | B1 |
| Poisy | 5 071 € | 19,4 € | 4,6 % | A |
| Chamonix-Mont-Blanc | 8 784 € | 25,7 € | 3,5 % | A bis |
| Epagny Metz-Tessy | 5 302 € | 19,6 € | 4,4 % | A |
| Reignier-Ésery | 4 238 € | 18,4 € | 5,2 % | A |
| Publier | 4 571 € | 17,9 € | 4,7 % | A |
| Saint-Pierre-en-Faucigny | 4 015 € | 16,3 € | 4,9 % | A |
| Faverges-Seythenex | 2 985 € | 12,3 € | 4,9 % | B1 |
À retenir : la fiscalité du LMNP est la même partout. Ce qui varie d'un territoire à l'autre, ce sont les prix, les loyers, la zone ABC et, pour la courte durée, les règles propres à chaque commune.
Haute-Savoie rapportée à la France
| Indicateur | Haute-Savoie / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 295 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 18,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 20,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,1 %5,3 % |
Vos questions sur le LMNP dans le département de la Haute-Savoie
Dans quelle commune du département de la Haute-Savoie acheter un logement neuf à louer meublé ?
Le tableau de la page met côte à côte les communes du département de la Haute-Savoie, avec pour chacune son prix, son loyer et son rendement brut indicatif. Un rendement élevé signale fréquemment un prix d'achat bas, parfois une demande fragile : lisez-le avec la zone ABC, la taille de la commune et la présence d'étudiants ou d'employeurs avant de retenir une ville.
La fiscalité du LMNP est-elle la même dans tout le département ?
Oui, et dans toute la France. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value sont fixés par la loi nationale. Ce qui diffère d'une commune à l'autre, ce sont les prix, les loyers, la zone ABC et, pour la location de courte durée, les règles décidées par chaque mairie.
Comment sont obtenus les chiffres du département de la Haute-Savoie ?
Trois sources publiques sont utilisées : les Statistiques DVF d'Etalab pour les prix, la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique pour les loyers, la liste officielle des communes pour la zone ABC. Chaque calcul est expliqué pas à pas sur la page sources et méthode.
Un expert-comptable est-il nécessaire pour louer meublé ?
Rien ne l'impose. Au micro-BIC, la déclaration tient en une case. Au régime réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent de la méthode : la plupart des loueurs en meublé délèguent ce travail à un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles.
Les bassins de vie de la Haute-Savoie
Le département se découpe ici en 5 secteurs, nommés d'après leur commune la plus peuplée.
Point plein : page en ligne, cliquable. Point pâle : commune à venir. Taille selon la population · Sources : découpage administratif officiel, notre méthode
Secteur de Annecy 5 communes en ligne
Secteur de Annemasse 6 communes en ligne
Secteur de Cluses 5 communes en ligne
Secteur de Thonon-les-Bains 2 communes en ligne
Secteur de Passy 2 communes en ligne
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Ce département appartient à la région Auvergne-Rhône-Alpes ; la page le marché LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes met ses départements côte à côte.