LMNP à Sallanches : ce que disent le zonage, les loyers et les prix
Que vaut Sallanches pour louer meublé ? Plutôt que de promettre un rendement, cette page expose les données publiques de la commune, prix, loyers, vacance, zonage, et vous aide à les lire avant d'étudier un programme.
- Zonage et marché : la zone ABC de Sallanches, ses loyers d'annonce et ses prix de vente, avec la source de chaque donnée.
- Mécanismes expliqués : régime réel, TVA en résidence services, bail commercial, plus-value : chaque règle de 2026 est détaillée dans nos guides.
- Mise en relation : si vous le souhaitez, un partenaire spécialisé en LMNP examine votre projet. Gratuit, sans suite obligatoire.
Mon projet LMNP à Sallanches
À Sallanches (17 133 habitants), le marché locatif est celui d'une commune de proximité : des annonces peu nombreuses, des prix d'achat contenus, et une demande dictée par les employeurs et les écoles alentour. On y raisonne projet par projet, avec les repères qui suivent.
Un indicateur simple pour mesurer la demande : sur les 8 409 résidences principales que recense l'Insee à Sallanches, 29 % sont occupées par des locataires d'un bailleur privé.
Les studios et deux-pièces représentent 27 % des résidences principales de la commune, et 7,6 % des logements y sont vacants.
Pourquoi un meublé rapporte-t-il davantage qu'un logement vide ? Parce que le locataire paie le service rendu : il arrive avec sa valise et repart aussi simplement. Sur une petite surface, cette prime de loyer est le premier ressort du LMNP, avant même la fiscalité.
Lorsque vous aurez lu les chiffres, vous pourrez décrire votre projet en quelques clics : il sera transmis à un partenaire spécialisé en LMNP qui vous rappellera pour en discuter, sans frais.
Micro-BIC ou régime réel : ce choix influence davantage le revenu net qu'une petite différence de loyer. Il mérite un calcul posé avant la première déclaration, pas une décision par défaut.
LMNP à Sallanches : le trio prix, loyer, rendement
Le prix médian d'un appartement à Sallanches s'établit à 3 643 € le m², d'après 1 516 transactions sur cinq ans. Face à des loyers de 15,5 € le m² par mois, charges comprises, le rendement brut indicatif atteint 5,1 %.
Pour un studio de 25 m², cela représente un loyer d'environ 440 € par mois à Sallanches, sur la base du loyer des T1-T2 (17,6 € le m²), et un prix d'achat voisin de 91 000 € au prix médian, hors frais d'acquisition. Un studio neuf se situera probablement au-dessus de ce prix.
Classée en zone A, Sallanches appartient aux marchés tendus du zonage ABC : la demande dépasse l'offre, les loyers et les prix sont élevés. Les résidences étudiantes et d'affaires y sont fréquentes, précisément parce que les locataires y sont nombreux.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
La fiscalité du LMNP en 2026, mécanisme par mécanisme
Première chose à savoir : les loyers d'un logement meublé ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sans démarche de votre part, vous relevez du micro-BIC tant que vos recettes de 2026 ne dépassent pas 83 600 € : seule la moitié des loyers est alors imposée, après un abattement de 50 %.
Opter pour le réel impose de tenir une comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, le plus souvent avec un expert-comptable dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles. En retour, charges et amortissement sont pris pour leur montant exact ; l'amortissement non absorbé, qui ne peut jamais créer de déficit, reste disponible pour les années suivantes sans date limite.
Le résultat ainsi obtenu est soumis à l'impôt sur le revenu, selon votre tranche, et aux prélèvements sociaux, qui s'élèvent à 18,6 % pour la location meublée non professionnelle depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; la location nue reste taxée à 17,2 %.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Pas de plafond |
| Déductions | Forfait de 50 % des recettes (30 % pour le tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Impossible | Bâti hors terrain et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaire 2031 et ses annexes 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, en général par un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Celui des particuliers, avec ajout des amortissements (hors résidences services) |
Étudier un bien neuf à Sallanches
Que se passe-t-il quand on revend un bien loué en meublé ?
Vendre un logement loué en LMNP, c'est vendre un bien de particulier : la plus-value est calculée après abattements pour durée de détention, et disparaît totalement de l'assiette au terme de 30 années.
Depuis le 15 février 2025, un loueur au réel voit les amortissements qu'il a déduits réintégrés dans le calcul de sa plus-value. L'économie d'impôt obtenue pendant la location est donc en partie reprise à la sortie, après application des abattements pour durée de détention.
Une nuance qui compte pour un projet dans le neuf : les amortissements des résidences étudiantes, seniors et EHPAD ne sont jamais réintégrés.
Studio en direct, T2 ou résidence gérée : trois façons d'investir
Beaucoup de loueurs en meublé commencent par un studio : prix d'achat limité, mobilier peu coûteux, demande abondante. Dans le neuf, la garantie du constructeur et le diagnostic énergétique favorable ajoutent de la tranquillité les premières années.
Le T2 s'adresse à des locataires qui s'installent plus durablement, jeunes couples ou salariés en mutation. Le loyer au m² est un peu plus bas qu'en studio, mais les baux durent plus longtemps et la vacance se fait plus rare.
La résidence services remet la gestion à un exploitant en échange d'un loyer fixé par contrat. Depuis 2025, ces logements ne subissent pas la réintégration des amortissements à la revente, un atout à peser contre le risque de défaillance du gestionnaire.
Pour un lot en résidence services, lisez le bail commercial avant la réservation : qui paie les gros travaux, comment le loyer est indexé, ce qui se passe à l'échéance. Ces clauses pèsent plus sur votre rendement que la décoration des parties communes.
Pour connaître la commune au-delà de ses chiffres, population, histoire, quartiers, la page Sallanches de Wikipédia est un bon point de départ.
Envie d'y voir clair sur votre projet en meublé ? Demandez un échange gratuit, sans engagement de votre part.
Carte : les rendements bruts aux abords de Sallanches
Sur les 20 communes voisines pour lesquelles un rendement se calcule, 8 dépassent celui de Sallanches (5,1 %). C'est à Cluses, distante de 13 km, que l'on trouve le maximum : 7,2 %.
Il s'agit de rendements bruts calculés sur des moyennes par commune. Ils comparent des territoires entre eux ; ils ne disent rien d'un appartement donné, dont le prix, l'étage et l'état modifient tout.
Trois échelles pour juger Sallanches : commune, département, pays
| Indicateur | Sallanches / Haute-Savoie / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 643 €4 295 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 15,5 €18,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 17,6 €20,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,1 %5,1 %5,3 % |
L'évolution du marché de Sallanches, année après année
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 3 401 € |
| 2022 | 3 630 € |
| 2023 | 3 977 € |
| 2024 | 3 725 € |
| 2025 | 3 728 € |
À Sallanches, le m² d'appartement a progressé de +9,6 % entre 2021 et 2025, de 3 401 € à 3 728 €, alors que la France dans son ensemble évoluait de +3,2 %.
Le sommet de la période a été atteint en 2023, à 3 977 € le m².
Brut ou net ? Le simulateur
Les valeurs préremplies sont celles de Sallanches. Ajustez le prix, le loyer, les charges et le crédit du bien réel pour obtenir son rendement net avant impôt. Le calcul reste local, sans enregistrement.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Sallanches pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Vos questions sur le LMNP à Sallanches
Un logement neuf à Sallanches peut-il offrir un bon rendement en meublé ?
Le rendement brut indicatif de cette page est calculé sur le prix médian des appartements de Sallanches, toutes dates de construction confondues. Un programme neuf se vend en général au-dessus de cette médiane : pour juger une offre, rapprochez son prix au m² du chiffre affiché ici et du loyer d'annonce. Le résultat réel dépendra ensuite des charges, de la vacance et de votre imposition.
Faut-il une autorisation pour louer meublé à Sallanches ?
Pour une location meublée à l'année servant de résidence principale au locataire, aucune autorisation n'est requise, hormis dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location de courte durée relève de règles distinctes, déclaration en mairie, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage, à vérifier auprès de la commune.
Micro-BIC ou régime réel pour un bien neuf loué meublé ?
Ces règles sont identiques dans toute la France. Jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, le micro-BIC retient un abattement de 50 %. Le régime réel déduit les charges effectives et amortit le logement hors terrain ainsi que le mobilier : avec un bien neuf financé à crédit, charges et amortissement dépassent fréquemment la moitié des loyers, ce qui rend le réel attractif.
Résidence étudiante, seniors ou studio en direct : que choisir à Sallanches ?
Un studio loué en direct demande de trouver et de suivre le locataire, mais vous laisse maître du bien. Une résidence gérée confie tout à un exploitant via un bail commercial, et ces résidences échappent depuis 2025 à la réintégration des amortissements dans la plus-value. La présence d'étudiants, d'un bassin d'emploi ou de retraités à Sallanches oriente naturellement le choix.
Quelles démarches une fois le logement livré et loué ?
La location meublée est une activité commerciale aux yeux du fisc. Le guichet unique des formalités des entreprises enregistre ce début d'activité et délivre un numéro SIRET. Les loyers sont ensuite déclarés chaque année : sur la 2042 C PRO au micro-BIC, via la liasse 2031 et ses annexes 2033 au régime réel.
D'où viennent les chiffres affichés pour Sallanches ?
Les prix sont la médiane des ventes d'appartements sur cinq ans publiée par Etalab dans les Statistiques DVF (mise à jour de juillet 2026). Les loyers proviennent de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. La zone ABC est celle de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Un lien vers chaque source figure sur la page.
Un pas de recul : sur acheter en LMNP dans la Haute-Savoie, toutes les communes du département sont mesurées avec les mêmes sources que Sallanches. Pour comparer avec les départements voisins, voyez LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes.
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