LMNP à Passy : ce que disent le zonage, les loyers et les prix

Passy (11 068 habitants) n'est pas une ville universitaire, et ce n'est pas un défaut en soi : beaucoup de loueurs en meublé y ciblent les actifs du bassin d'emploi voisin. Ce qui compte alors, c'est la proximité des employeurs, des axes routiers et d'une gare.

Comment se logent les habitants de Passy ? Les 5 090 ménages se répartissent entre 61 % de propriétaires et 35 % de locataires. Ceux qui louent dans le privé, 21 % des ménages, forment le public d'un meublé.

Le parc de Passy se compose à 16 % de résidences principales d'une ou deux pièces, pour une vacance de 5,1 %. Une vacance faible est rassurante pour la relocation ; une vacance forte impose de compter avec des délais.

Dans le neuf, le prix est fixé par le promoteur et ne se négocie guère. C'est donc en amont qu'il faut vérifier sa cohérence : si le m² proposé s'éloigne trop du prix médian de la commune, le loyer ne suivra pas, et le rendement non plus.

Si vous préférez être accompagné, remplissez le formulaire : votre demande est confiée à un partenaire spécialisé en LMNP, qui prend contact avec vous. Le service est gratuit pour vous.

Le mécanisme central du régime réel s'appelle l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du bâti, hors terrain, et du mobilier vient réduire le résultat imposable, sans qu'aucune dépense ne soit décaissée. Sur un logement neuf, cette base est élevée, et l'impôt sur les loyers souvent nul pendant longtemps.

Les repères de Passy : acheter, louer, rapporter

À Passy, le m² d'appartement se négocie en médiane 3 167 € (médiane de 465 ventes sur cinq ans) et se loue environ 15,1 € par mois, charges incluses. Le rendement brut indicatif qui en découle s'établit à 5,7 %.

Pour un premier achat, le studio de 25 m² sert de référence : à Passy, il se loue environ 430 € par mois (T1-T2 à 17,0 € le m²) et vaut autour de 79 000 € au prix médian. Un lot neuf se situera en général au-dessus.

Le zonage ABC range Passy en zone B1 : un marché tendu sans atteindre la pression des très grandes métropoles. C'est souvent dans cette catégorie que les programmes neufs offrent le compromis le plus raisonnable entre prix et loyer.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

La fiscalité du LMNP en 2026, mécanisme par mécanisme

Première chose à savoir : les loyers d'un logement meublé ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sans démarche de votre part, vous relevez du micro-BIC tant que vos recettes de 2026 ne dépassent pas 83 600 € : seule la moitié des loyers est alors imposée, après un abattement de 50 %.

Opter pour le réel impose de tenir une comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, le plus souvent avec un expert-comptable dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles. En retour, charges et amortissement sont pris pour leur montant exact ; l'amortissement non absorbé, qui ne peut jamais créer de déficit, reste disponible pour les années suivantes sans date limite.

Le résultat ainsi obtenu est soumis à l'impôt sur le revenu, selon votre tranche, et aux prélèvements sociaux, qui s'élèvent à 18,6 % pour la location meublée non professionnelle depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; la location nue reste taxée à 17,2 %.

Étudier un bien neuf à Passy

Que se passe-t-il quand on revend un bien loué en meublé ?

Vendre un logement loué en LMNP, c'est vendre un bien de particulier : la plus-value est calculée après abattements pour durée de détention, et disparaît totalement de l'assiette au terme de 30 années.

Depuis le 15 février 2025, un loueur au réel voit les amortissements qu'il a déduits réintégrés dans le calcul de sa plus-value. L'économie d'impôt obtenue pendant la location est donc en partie reprise à la sortie, après application des abattements pour durée de détention.

Une nuance qui compte pour un projet dans le neuf : les amortissements des résidences étudiantes, seniors et EHPAD ne sont jamais réintégrés.

Studio en direct, T2 ou résidence gérée : trois façons d'investir

Beaucoup de loueurs en meublé commencent par un studio : prix d'achat limité, mobilier peu coûteux, demande abondante. Dans le neuf, la garantie du constructeur et le diagnostic énergétique favorable ajoutent de la tranquillité les premières années.

Le T2 s'adresse à des locataires qui s'installent plus durablement, jeunes couples ou salariés en mutation. Le loyer au m² est un peu plus bas qu'en studio, mais les baux durent plus longtemps et la vacance se fait plus rare.

La résidence services remet la gestion à un exploitant en échange d'un loyer fixé par contrat. Depuis 2025, ces logements ne subissent pas la réintégration des amortissements à la revente, un atout à peser contre le risque de défaillance du gestionnaire.

L'assurance propriétaire non occupant et, si vous le souhaitez, une garantie contre les loyers impayés font partie des charges déductibles au régime réel. Dans une résidence gérée, vérifiez ce que l'exploitant assure lui-même.

Si vous voulez mieux connaître la commune, son passé et ses quartiers, lisez Passy sur Wikipédia.

Vous voulez un avis sur un lot précis ? Un partenaire spécialisé en LMNP peut l'étudier avec vous, gratuitement.

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