LMNP à Rumilly : ce que disent le zonage, les loyers et les prix

Avec 15 998 habitants, Rumilly offre un marché locatif de taille modeste. Les baux mobilité pour salariés en déplacement, les baux étudiants de neuf mois pour une antenne de formation proche, ou la location à l'année à un jeune actif y constituent les débouchés les plus réalistes d'un meublé.

D'après le recensement de l'Insee, 45 % des 7 186 ménages de Rumilly louent leur logement. Parmi eux, 28 % sont locataires d'un propriétaire privé : c'est la clientèle naturelle d'un bailleur en meublé.

Deux chiffres complètent le tableau : la part des logements d'une ou deux pièces, 22 % des résidences principales, et le taux de vacance, 5,1 %.

Pourquoi un meublé rapporte-t-il davantage qu'un logement vide ? Parce que le locataire paie le service rendu : il arrive avec sa valise et repart aussi simplement. Sur une petite surface, cette prime de loyer est le premier ressort du LMNP, avant même la fiscalité.

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Micro-BIC ou régime réel : ce choix influence davantage le revenu net qu'une petite différence de loyer. Il mérite un calcul posé avant la première déclaration, pas une décision par défaut.

Ce que le marché de Rumilly dit à un loueur en meublé

1 104 appartements se sont vendus à Rumilly en cinq ans, à un prix médian de 3 328 € le m². Les annonces de location affichent en moyenne 14,8 € le m² par mois, charges comprises. De ces deux données découle un rendement brut indicatif de 5,3 %.

Imaginons un studio de 25 m² à Rumilly : au loyer moyen des petites surfaces, il se louerait près de 500 € par mois charges comprises, pour un prix d'achat d'environ 83 000 € au niveau médian de la commune.

Classée en zone A, Rumilly appartient aux marchés tendus du zonage ABC : la demande dépasse l'offre, les loyers et les prix sont élevés. Les résidences étudiantes et d'affaires y sont fréquentes, précisément parce que les locataires y sont nombreux.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

La fiscalité du LMNP en 2026, mécanisme par mécanisme

Le loueur en meublé est, fiscalement, un commerçant : ses loyers entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Tant qu'il ne demande rien, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, et l'impôt est calculé sur les loyers diminués de 50 %.

On accède au régime réel en l'optant. Son atout décisif est l'amortissement : une fraction du coût du bâti et du mobilier est déduite chaque année en plus des dépenses réelles. Quand le bien est financé par un crédit, l'impôt sur les loyers disparaît fréquemment pendant plusieurs années.

Quel que soit le régime, le résultat imposable supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, relevés à 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; la location nue reste à 17,2 %.

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Que se passe-t-il quand on revend un bien loué en meublé ?

En LMNP, la plus-value réalisée à la vente est celle d'un particulier, pas d'une société. Garder le bien longtemps paie : les abattements pour durée de détention réduisent progressivement l'impôt, jusqu'à l'annuler après 30 années.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel pendant la location sont réintégrés quand on calcule la plus-value de cession. Une partie de l'économie d'impôt réalisée en cours de bail est donc reprise à la revente.

À retenir pour un projet en résidence gérée : résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD échappent à la réintégration des amortissements dans la plus-value.

Studio en direct, T2 ou résidence gérée : trois façons d'investir

Un studio est souvent le premier achat d'un loueur en meublé : mise de départ contenue, ameublement bon marché, loyer au m² supérieur à celui des grandes surfaces. La rotation plus rapide des locataires demande un peu plus de suivi.

Le T2 retient des locataires qui s'installent pour durer, qu'il s'agisse de couples, de salariés mutés ou de jeunes familles. Son loyer au m² est un peu plus bas que celui d'un studio, mais les baux s'étirent et les périodes sans occupant se raréfient.

La résidence services délègue tout à un gestionnaire contre un loyer contractuel. Depuis 2025, les lots en résidence étudiante, seniors ou EHPAD échappent en outre à la réintégration des amortissements à la revente, ce qui renforce l'intérêt de la formule, à mettre en balance avec le risque d'exploitant.

Un logement neuf dispose d'un diagnostic de performance énergétique favorable, ce qui le met à l'abri des interdictions de location qui frappent les logements classés G depuis 2025, puis les logements F en 2028. C'est un vrai avantage du neuf pour un bailleur qui raisonne sur quinze ans.

Pour connaître la commune au-delà de ses chiffres, population, histoire, quartiers, la page Rumilly de Wikipédia est un bon point de départ.

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