LMNP à Fillière : ce que disent le zonage, les loyers et les prix
Que vaut Fillière pour louer meublé ? Plutôt que de promettre un rendement, cette page expose les données publiques de la commune, prix, loyers, vacance, zonage, et vous aide à les lire avant d'étudier un programme.
- Zonage et marché : la zone ABC de Fillière, ses loyers d'annonce et ses prix de vente, avec la source de chaque donnée.
- Mécanismes expliqués : régime réel, TVA en résidence services, bail commercial, plus-value : chaque règle de 2026 est détaillée dans nos guides.
- Mise en relation : si vous le souhaitez, un partenaire spécialisé en LMNP examine votre projet. Gratuit, sans suite obligatoire.
Mon projet LMNP à Fillière
Fillière (9 547 habitants) n'est pas une ville universitaire, et ce n'est pas un défaut en soi : beaucoup de loueurs en meublé y ciblent les actifs du bassin d'emploi voisin. Ce qui compte alors, c'est la proximité des employeurs, des axes routiers et d'une gare.
Fillière abrite 3 955 ménages. 78 % d'entre eux possèdent leur logement, 20 % le louent, et 16 % s'adressent au parc privé (Insee, recensement 2022). Une proportion forte facilite chaque changement de locataire.
Du côté de l'offre, 9 % des résidences principales ont une ou deux pièces, et la vacance s'établit à 4,9 % des logements.
Un décret dresse l'inventaire minimal du meublé : de quoi dormir, cuisiner, conserver les aliments, ranger et s'éclairer. Dans le neuf, il s'ajoute au prix d'achat ; au régime réel, il s'amortit sur quelques années, ce qui en atténue le coût.
Les pages de ce site posent les repères ; pour passer à un projet concret, il faut quelqu'un qui connaît les programmes et les exploitants. Décrivez votre idée : un partenaire spécialisé en LMNP vous rappelle.
Au régime réel, les frais de notaire, réduits dans le neuf, les honoraires et le mobilier ne sont pas perdus : ils entrent soit dans les charges, soit dans la base amortissable. Conservez chaque facture dès la réservation.
Les chiffres de Fillière pour situer un logement neuf
Le marché de Fillière tient en trois nombres : 4 634 € le m² en prix médian (227 ventes sur cinq ans), 18,0 € le m² par mois en loyer moyen, et un rendement brut indicatif de 4,7 %, avant frais, charges et impôt.
Ramené à la surface type du LMNP, un studio de 25 m², le marché de Fillière donne 500 € par mois de loyer (T1-T2 à 20,1 € le m²) contre un prix de l'ordre de 116 000 € avant frais de notaire.
Fillière relève de la zone A. Concrètement, un logement meublé y trouve preneur rapidement et la vacance reste limitée ; en échange, le prix d'achat, surtout dans le neuf, absorbe une bonne part du rendement.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Micro-BIC et régime réel expliqués simplement
Les loyers d'un logement meublé relèvent des BIC. Le micro-BIC accueille les recettes inférieures à 83 600 € en 2026 avec un abattement de 50 % ; un meublé de tourisme non classé est, lui, cantonné à 15 000 € de recettes et à 30 % d'abattement.
Le réel suppose une comptabilité, c'est-à-dire la liasse 2031 et ses annexes 2033, en général établies par un expert-comptable. Ce que l'on y gagne, c'est l'amortissement du logement, terrain exclu, et du mobilier, qui vient s'ajouter aux charges ; il ne peut pas générer de déficit, mais la part inutilisée se reporte sans limite.
Point de calendrier : l'option pour le régime réel s'exerce dans les délais et vaut pour toute l'année. Mieux vaut chiffrer les deux options avant de déposer la déclaration de printemps.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes maximales en 2026 | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Pas de plafond |
| Déductions | Forfait de 50 % des recettes (30 % pour le tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Impossible | Bâti hors terrain et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Formulaire 2031 et ses annexes 2033 |
| Comptabilité à tenir | Aucune | Oui, en général par un expert-comptable |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers | Celui des particuliers, avec ajout des amortissements (hors résidences services) |
Parler de mon projet à Fillière
Plus-value et amortissements : la règle depuis 2025
Un bien loué en LMNP se revend selon le régime des plus-values des particuliers. Les abattements pour durée de détention suppriment l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et les prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Avec la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d'achat retenu pour les ventes postérieures au 15 février 2025. La plus-value taxable est donc plus importante, en particulier si l'on revend après peu d'années.
C'est ici que le neuf en résidence gérée se distingue : en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD, cette réintégration ne s'applique tout simplement pas.
Choisir son bien : surface, formule, gestion
La petite surface reste le bien de référence du LMNP. À deux pas d'un campus ou d'une gare, un studio récent ne reste guère vide plus de quelques jours. Il faut en contrepartie accepter des changements d'occupant réguliers et les remises en état qui les accompagnent.
Entre le studio et le logement familial, le T2 trouve sa place : loyer soutenu, séjours longs, revente fluide. Pour beaucoup de loueurs en meublé, c'est le deuxième bien après le studio.
En résidence gérée, vous achetez un lot, souvent neuf, et le confiez à un exploitant par bail commercial, généralement pour neuf ans au moins. Le confort est réel ; les points à lire de près sont les clauses d'indexation, la répartition des travaux et les conditions de renouvellement.
Les plaquettes commerciales affichent parfois un rendement calculé sur un loyer optimiste ou sur un prix hors taxes. Reprenez le calcul avec le loyer des annonces du quartier et le prix réellement payé, mobilier et frais compris.
Si vous voulez mieux connaître la commune, son passé et ses quartiers, lisez Fillière sur Wikipédia.
Vous voulez un avis sur un lot précis ? Un partenaire spécialisé en LMNP peut l'étudier avec vous, gratuitement.
La carte des rendements bruts près de Fillière
Fillière affiche 4,7 % ; parmi ses 20 voisines pour lesquelles un rendement est calculable, 9 font mieux. La valeur la plus haute du secteur est à Scientrier, à 14 km : 6,4 %.
Gardez à l'esprit que ces rendements sont bruts et calculés sur des moyennes communales. Un logement précis, surtout un programme neuf, peut s'en écarter nettement selon son prix, son étage et son emplacement.
Comment Fillière se compare au reste du territoire
| Indicateur | Fillière / Haute-Savoie / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 634 €4 295 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 18,0 €18,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 20,1 €20,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,7 %5,1 %5,3 % |
Depuis 2021, le prix du m² à Fillière
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 4 498 € |
| 2022 | 4 375 € |
| 2023 | 4 802 € |
| 2024 | 4 954 € |
| 2025 | 4 975 € |
Les appartements de Fillière valaient 4 498 € le m² en 2021 ; ils valent 4 975 € en 2025, soit une hausse de +10,6 %, pendant que la moyenne française évoluait de +3,2 %.
Votre simulation à Fillière, du brut au net
Le simulateur est initialisé avec les moyennes de Fillière pour un studio de 25 m². Entrez le prix du programme que vous étudiez, son loyer prévisible, ses charges et les conditions du crédit : vous obtiendrez un rendement net avant impôt. Le calcul s'exécute dans votre navigateur, sans envoi ni stockage.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Fillière pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Vos questions sur le LMNP à Fillière
Un logement neuf à Fillière peut-il offrir un bon rendement en meublé ?
Le rendement brut indicatif de cette page est calculé sur le prix médian des appartements de Fillière, toutes dates de construction confondues. Un programme neuf se vend en général au-dessus de cette médiane : pour juger une offre, rapprochez son prix au m² du chiffre affiché ici et du loyer d'annonce. Le résultat réel dépendra ensuite des charges, de la vacance et de votre imposition.
Faut-il une autorisation pour louer meublé à Fillière ?
Pour une location meublée à l'année servant de résidence principale au locataire, aucune autorisation n'est requise, hormis dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location de courte durée relève de règles distinctes, déclaration en mairie, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage, à vérifier auprès de la commune.
Micro-BIC ou régime réel pour un bien neuf loué meublé ?
Ces règles sont identiques dans toute la France. Jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, le micro-BIC retient un abattement de 50 %. Le régime réel déduit les charges effectives et amortit le logement hors terrain ainsi que le mobilier : avec un bien neuf financé à crédit, charges et amortissement dépassent fréquemment la moitié des loyers, ce qui rend le réel attractif.
Résidence étudiante, seniors ou studio en direct : que choisir à Fillière ?
Un studio loué en direct demande de trouver et de suivre le locataire, mais vous laisse maître du bien. Une résidence gérée confie tout à un exploitant via un bail commercial, et ces résidences échappent depuis 2025 à la réintégration des amortissements dans la plus-value. La présence d'étudiants, d'un bassin d'emploi ou de retraités à Fillière oriente naturellement le choix.
Quelles démarches une fois le logement livré et loué ?
La location meublée est une activité commerciale aux yeux du fisc. Le guichet unique des formalités des entreprises enregistre ce début d'activité et délivre un numéro SIRET. Les loyers sont ensuite déclarés chaque année : sur la 2042 C PRO au micro-BIC, via la liasse 2031 et ses annexes 2033 au régime réel.
D'où viennent les chiffres affichés pour Fillière ?
Les prix sont la médiane des ventes d'appartements sur cinq ans publiée par Etalab dans les Statistiques DVF (mise à jour de juillet 2026). Les loyers proviennent de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique. La zone ABC est celle de la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026. Un lien vers chaque source figure sur la page.
Pour replacer Fillière dans son contexte départemental, consultez le LMNP neuf dans la Haute-Savoie, qui situe chaque commune par rapport à la moyenne du territoire. La vue régionale est sur acheter en LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes.
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La Roche-sur-Foron (6 km) · Saint-Pierre-en-Faucigny (10 km) · Bonneville (13 km) · Reignier-Ésery (16 km) · Epagny Metz-Tessy (17 km) · Poisy (19 km) · Scionzier (21 km) · Vétraz-Monthoux (21 km) · Gaillard (22 km) · Saint-Julien-en-Genevois (23 km) · Ville-la-Grand (24 km) · Cluses (24 km)