Déclarer un LMNP, de la livraison du logement à la déclaration annuelle

Une fois le logement livré et loué, ou le bail commercial signé avec l'exploitant, commence la partie administrative. Elle se résume à une immatriculation au départ, puis à une déclaration chaque année, dont la forme dépend du régime choisi. Rien d'insurmontable, à condition de respecter l'ordre des étapes.

Première étape : s'immatriculer

Dans les quinze jours qui suivent le début de la location, vous déclarez votre activité de loueur en meublé sur le guichet unique des formalités d'entreprises. Le formulaire en ligne vous attribue un numéro SIRET, qui servira à toutes les déclarations suivantes, y compris pour la CFE. Pour un lot en résidence gérée, la date de début d'activité correspond en général à la prise d'effet du bail commercial.

Deuxième étape, au micro-BIC : une case à remplir

Le micro-BIC dispense de toute comptabilité. Au printemps, vous reportez le montant brut des loyers encaissés dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration complémentaire 2042 C PRO. L'abattement, 50 % ou 30 % selon le cas, est appliqué par l'administration.

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Deuxième étape, au régime réel : la liasse

• Une liasse 2031-SD accompagnée de ses annexes 2033 (bilan simplifié, compte de résultat, tableau des amortissements, suivi des déficits) est établie et transmise par voie électronique, en général au mois de mai.
• Le résultat qui en ressort, bénéfice ou déficit, est ensuite reporté sur la 2042 C PRO.
• Une comptabilité d'engagement et un bilan sont tenus chaque année : c'est pourquoi la plupart des loueurs au réel s'appuient sur un expert-comptable.

Les dates limites évoluent d'une année à l'autre : consultez la page des locations meublées sur impots.gouv.fr.

Le rôle de l'expert-comptable

Il n'est pas obligatoire, même au réel. Mais il construit le plan d'amortissement, répartition entre terrain et bâti, composants et durées, il prépare et télétransmet la liasse, il suit d'une année sur l'autre les amortissements en réserve et les déficits, et il vous indique le montant à reporter. Ses honoraires sont déductibles, ce qui en réduit le coût réel. Vérifiez qu'il est inscrit à l'Ordre, ou que la plateforme en ligne choisie s'appuie sur un cabinet inscrit, et demandez ce que couvre exactement la mission.

Douze mois de loueur en meublé, étape par étape

• Toute l'année : rassembler les quittances ou les relevés de loyers de l'exploitant, les factures, les avis d'imposition et le tableau d'amortissement du prêt.
• Avant mai : au réel, la liasse 2031 et ses annexes doivent être prêtes, leur transmission en ligne intervenant d'ordinaire début mai.
• Au printemps : avec la déclaration de revenus, remplir la 2042 C PRO en y inscrivant soit les loyers bruts, soit le bénéfice ou le déficit calculé au réel.
• En été : réception de l'avis d'impôt sur le revenu, prélèvements sociaux inclus.
• En fin d'année : la CFE, consultable en ligne, se règle habituellement au plus tard le 15 décembre.

Les pièces à conserver

• Le contrat de réservation, l'acte de vente, le détail des frais de notaire et l'inventaire du mobilier, la première année.
• Le bail d'habitation ou le bail commercial en cours, et ses avenants.
• Les impôts locaux (taxe foncière, CFE) et les décomptes de copropriété.
• Tout ce qui a été payé pour le logement : travaux, meubles, équipements, assurances.

Les erreurs les plus fréquentes

• Déclarer les loyers meublés sur le formulaire 2044 des revenus fonciers, qui concerne la location nue.
• Omettre l'immatriculation : sans SIRET, aucune liasse ne peut être déposée.
• Reporter des loyers nets de charges au micro-BIC, alors que ce sont les recettes brutes qui sont attendues.
• Être surpris par la CFE, due dès la deuxième année d'activité.
• En résidence services avec récupération de TVA, négliger les déclarations de TVA, distinctes de celles des BIC.

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