LMNP à Scionzier : ce que disent le zonage, les loyers et les prix

Un meublé bien situé dans une commune de 9 059 habitants comme Scionzier peut présenter un rendement brut plus élevé qu'en grande ville. Il faut simplement intégrer dans le calcul une période sans occupant entre deux baux, plus longue que dans une métropole.

Comment se logent les habitants de Scionzier ? Les 3 768 ménages se répartissent entre 53 % de propriétaires et 44 % de locataires. Ceux qui louent dans le privé, 27 % des ménages, forment le public d'un meublé.

Le parc de Scionzier se compose à 23 % de résidences principales d'une ou deux pièces, pour une vacance de 9,5 %. Une vacance faible est rassurante pour la relocation ; une vacance forte impose de compter avec des délais.

Un studio se loue plus cher au m² qu'un trois-pièces, mais il s'achète aussi plus cher au m², surtout dans le neuf. L'avantage de la petite surface n'est donc pas automatique : il se mesure programme par programme, en rapportant le loyer attendu au prix demandé.

Remplir le formulaire vous demandera une minute. Ce que vous y écrivez part vers un partenaire spécialisé en LMNP ; vous restez entièrement libre de la suite à donner à son appel.

Le mécanisme central du régime réel s'appelle l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du bâti, hors terrain, et du mobilier vient réduire le résultat imposable, sans qu'aucune dépense ne soit décaissée. Sur un logement neuf, cette base est élevée, et l'impôt sur les loyers souvent nul pendant longtemps.

Les repères de Scionzier : acheter, louer, rapporter

À Scionzier, le m² d'appartement se négocie en médiane 2 692 € (médiane de 361 ventes sur cinq ans) et se loue environ 14,4 € par mois, charges incluses. Le rendement brut indicatif qui en découle s'établit à 6,4 %.

Pour un premier achat, le studio de 25 m² sert de référence : à Scionzier, il se loue environ 420 € par mois (T1-T2 à 16,6 € le m²) et vaut autour de 67 000 € au prix médian. Un lot neuf se situera en général au-dessus.

Avec son classement en zone B1, Scionzier se situe parmi les grandes agglomérations et les villes où la demande de logements reste forte. Un meublé s'y loue bien, et les prix restent plus accessibles qu'en zone A.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Micro-BIC et régime réel expliqués simplement

Sans option, c'est le micro-BIC : sous 83 600 € de loyers encaissés en 2026, vous inscrivez le total sur la 2042 C PRO et le fisc en retire 50 % au titre des charges. Simple, mais pas toujours le plus avantageux.

Avec le régime réel, la base imposable se calcule sur vos vraies charges, augmentées d'une déduction comptable appelée amortissement : chaque année, une part du prix du logement (le terrain étant exclu) et des meubles est retranchée du résultat. C'est ce mécanisme qui explique pourquoi tant de loueurs en meublé ne paient pas d'impôt sur leurs loyers.

Attention aux délais : l'option pour le réel ne remonte pas dans le temps et couvre toute l'année. Elle se décide avant la déclaration de printemps, calculs faits.

Parler de mon projet à Scionzier

Plus-value et amortissements : la règle depuis 2025

Lorsqu'il vend, le loueur en meublé non professionnel relève des mêmes règles qu'un particulier cédant son appartement : la plus-value bénéficie d'abattements liés à la durée de détention, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Ce qui a changé avec la loi de finances 2025 : pour toute cession postérieure au 15 février 2025, les amortissements pratiqués viennent diminuer le prix d'achat retenu. La plus-value taxable est mécaniquement plus élevée, surtout si la revente intervient tôt.

Rien de tel pour les lots en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD : leur plus-value se calcule toujours à l'ancienne.

Choisir son bien : surface, formule, gestion

Première option, la petite surface louée en direct. Un studio neuf près d'un campus ou d'une gare se reloue en quelques jours et offre le meilleur loyer au m². Il faut accepter des états des lieux fréquents et l'entretien qui va avec.

Entre le studio et le logement familial, le T2 occupe une place équilibrée : un bon niveau de loyer, des occupants qui restent, une revente sans difficulté. C'est fréquemment le deuxième achat d'un loueur en meublé.

En résidence gérée, vous concluez un bail commercial avec un gestionnaire et encaissez un loyer sans intervenir. Avant d'accepter, examinez les clauses de renouvellement et d'indexation, et renseignez-vous sur le parcours de l'exploitant.

Dans le neuf, quatre vérifications s'imposent avant de réserver : l'emplacement exact du programme dans la ville, le niveau des charges de copropriété annoncées, la taxe foncière estimée une fois l'exonération temporaire achevée, et les délais de livraison prévus au contrat.

Pour une présentation d'ensemble de la commune, consultez Scionzier sur Wikipédia.

Vous voulez un avis sur un lot précis ? Un partenaire spécialisé en LMNP peut l'étudier avec vous, gratuitement.

Demander un échange gratuit