Revendre un bien LMNP en 2026 : plus-value, amortissements réintégrés et exceptions

C'est au moment de vendre que l'on mesure ce qu'a vraiment rapporté un investissement en meublé. Depuis la loi de finances pour 2025, le calcul de la plus-value a changé pour ceux qui ont déduit des amortissements, avec une exception notable pour trois types de résidences gérées. Voici les règles applicables à une vente conclue en 2026, et un exemple chiffré.

Un particulier qui vend un logement

Le loueur non professionnel est imposé sur sa plus-value comme n'importe quel particulier, et non selon le régime des entreprises. La plus-value correspond au prix de vente diminué du prix d'acquisition, éventuellement majoré de certains frais. Elle bénéficie d'abattements pour durée de détention qui conduisent à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le mode de calcul est décrit sur la fiche Service Public relative à la plus-value immobilière.

Ce que la loi de finances 2025 a ajouté

Pour toute cession intervenue depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction au régime réel sont retranchés du prix d'acquisition retenu. La plus-value imposable augmente donc du montant exact des amortissements pratiqués. L'avantage obtenu pendant la location n'est pas supprimé, mais il est en partie repris à la sortie.

Illustration : un appartement acheté 200 000 € est revendu 230 000 €, après 40 000 € d'amortissements déduits. Sans la réforme, on aurait retenu une plus-value brute de 30 000 €. Elle se calcule désormais sur 230 000 moins (200 000 moins 40 000), soit 70 000 €, avant abattements pour durée de détention.

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Les trois exceptions

Trois catégories de logements sont épargnées : ceux des résidences services pour étudiants, des résidences seniors et des EHPAD. Elle ne concerne pas non plus les loueurs restés au micro-BIC, puisqu'ils n'ont déduit aucun amortissement. Pour un acheteur dans le neuf, cette exception est l'un des arguments à peser quand il compare un studio loué en direct et un lot en résidence gérée.

Un calcul complet, après quinze ans

Reprenons l'appartement acheté 200 000 €, revendu 230 000 € au bout de quinze ans, après 40 000 € d'amortissements déduits. Une fois les amortissements ajoutés, la plus-value brute se monte à 70 000 € ; pour simplifier, nous ignorons les majorations forfaitaires du prix d'achat.

L'imposition totale s'élève à environ 15 370 €. Sans réintégration, la plus-value brute aurait été de 30 000 € et l'impôt d'environ 6 590 €. Une surtaxe s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, ce qui n'est pas le cas ici. Pour un lot en résidence étudiante, seniors ou EHPAD, c'est ce second calcul qui s'applique.

Comment payer moins à la sortie

• Allonger la détention : les abattements montent en puissance, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
• Garder les factures de travaux : elles peuvent, dans certains cas, majorer le prix d'acquisition, à condition de ne pas avoir déjà été déduites ou amorties.
• Retenir une résidence étudiante, seniors ou EHPAD dès l'achat, si le projet s'y prête : la réintégration ne s'y applique pas.
• Simuler la vente à plusieurs dates avant de mettre le bien sur le marché.

Le régime réel reste-t-il pertinent ?

Le plus souvent, la réponse reste positive. L'impôt économisé année après année grâce à l'amortissement reste acquis, et la plus-value majorée est ensuite réduite par les abattements, qui s'accélèrent avec le temps. La réforme change surtout le calcul pour une revente rapide, où l'avantage n'a pas eu le temps de se consolider. Le bon réflexe consiste à estimer, dès l'achat, l'horizon de détention et à refaire le calcul quelques années avant de vendre.

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