LMNP à Saint-Pierre-en-Faucigny : ce que disent le zonage, les loyers et les prix

Saint-Pierre-en-Faucigny, 7 591 habitants, département de la Haute-Savoie : un marché où la prudence s'impose. Avant tout achat, regardez les annonces de location actuellement en ligne dans la commune et aux alentours. Leur nombre et leurs loyers disent plus que n'importe quelle moyenne.

Saint-Pierre-en-Faucigny abrite 3 430 ménages. 63 % d'entre eux possèdent leur logement, 35 % le louent, et 23 % s'adressent au parc privé (Insee, recensement 2022). Une proportion forte facilite chaque changement de locataire.

Du côté de l'offre, 14 % des résidences principales ont une ou deux pièces, et la vacance s'établit à 10,2 % des logements.

Un décret dresse l'inventaire minimal du meublé : de quoi dormir, cuisiner, conserver les aliments, ranger et s'éclairer. Dans le neuf, il s'ajoute au prix d'achat ; au régime réel, il s'amortit sur quelques années, ce qui en atténue le coût.

Les pages de ce site posent les repères ; pour passer à un projet concret, il faut quelqu'un qui connaît les programmes et les exploitants. Décrivez votre idée : un partenaire spécialisé en LMNP vous rappelle.

Au régime réel, les frais de notaire, réduits dans le neuf, les honoraires et le mobilier ne sont pas perdus : ils entrent soit dans les charges, soit dans la base amortissable. Conservez chaque facture dès la réservation.

Les chiffres de Saint-Pierre-en-Faucigny pour situer un logement neuf

Le marché de Saint-Pierre-en-Faucigny tient en trois nombres : 4 015 € le m² en prix médian (502 ventes sur cinq ans), 16,3 € le m² par mois en loyer moyen, et un rendement brut indicatif de 4,9 %, avant frais, charges et impôt.

Ramené à la surface type du LMNP, un studio de 25 m², le marché de Saint-Pierre-en-Faucigny donne 410 € par mois de loyer (T1-T2 à 16,5 € le m²) contre un prix de l'ordre de 100 000 € avant frais de notaire.

Classée en zone A, Saint-Pierre-en-Faucigny appartient aux marchés tendus du zonage ABC : la demande dépasse l'offre, les loyers et les prix sont élevés. Les résidences étudiantes et d'affaires y sont fréquentes, précisément parce que les locataires y sont nombreux.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Comment les loyers d'un meublé sont-ils imposés ?

Un bailleur en meublé déclare ses loyers en BIC. Au micro-BIC, accessible jusqu'à 83 600 € de recettes pour 2026, la moitié seulement des loyers est imposée grâce à l'abattement de 50 % ; le meublé de tourisme non classé, lui, est limité à 15 000 € et à 30 %.

Le régime réel, choisi sur option, fonctionne autrement : vous déduisez vos dépenses effectives, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, honoraires, et vous y ajoutez l'amortissement du bâti, hors terrain, et du mobilier. Sur un logement neuf financé à crédit, le résultat imposable tombe fréquemment à zéro.

Le plafonnement de l'amortissement, un temps envisagé, n'a pas été adopté : depuis la promulgation de la loi de finances 2026, le 20 février 2026, on sait que le régime réel du LMNP ne bouge pas.

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Anticiper la sortie dès l'achat

Le LMNP conserve un atout à la sortie : sa plus-value est taxée selon les règles applicables aux particuliers, pas selon celles des sociétés. Le temps joue en votre faveur, puisque les abattements pour durée de détention réduisent l'imposition année après année, jusqu'à l'effacer entièrement au bout de 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel reviennent dans la plus-value lors de la vente. Le régime réel reste souvent gagnant, mais le calcul doit désormais se faire sur toute la durée de détention envisagée, pas seulement sur les premières années.

Le texte prévoit une exception pour les résidences services hébergeant des étudiants, des seniors ou des personnes dépendantes : leurs propriétaires n'ont aucun amortissement à réintégrer.

Les trois grandes formules du LMNP dans le neuf

Le studio ou T1 acheté dans un programme neuf et loué en direct reste la formule la plus répandue : loyer au m² élevé, large clientèle d'étudiants et de jeunes actifs, budget d'entrée contenu. En contrepartie, les locataires changent souvent et la gestion est plus présente.

Le T2 neuf convient aux bailleurs qui préfèrent la régularité au rendement maximal. Les occupants restent plusieurs années, et le logement se revend aussi bien à un investisseur qu'à un propriétaire occupant.

Vient ensuite la résidence services, étudiante, seniors ou d'affaires : un exploitant en assure la gestion et vous verse un loyer dans le cadre d'un bail commercial. Vous ne cherchez jamais de locataire, mais votre revenu repose entièrement sur la santé financière de cet exploitant.

Dans le neuf, quatre vérifications s'imposent avant de réserver : l'emplacement exact du programme dans la ville, le niveau des charges de copropriété annoncées, la taxe foncière estimée une fois l'exonération temporaire achevée, et les délais de livraison prévus au contrat.

Un portrait plus large de la ville, son économie et ses quartiers, se trouve sur la page Saint-Pierre-en-Faucigny de Wikipédia.

Un programme neuf ou une résidence gérée en vue ? Faites examiner le projet gratuitement par un partenaire spécialisé en LMNP.

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