LMNP à Saint-Julien-en-Genevois : ce que disent le zonage, les loyers et les prix

Saint-Julien-en-Genevois et ses 15 840 habitants appartiennent au département de la Haute-Savoie. On n'y trouve pas de grands programmes de résidences services, mais un logement meublé bien placé y répond à des besoins concrets : un salarié recruté par une entreprise du secteur, un apprenti, une personne en mission de quelques mois.

Le recensement 2022 donne la mesure de la demande à Saint-Julien-en-Genevois : sur 7 506 ménages, 55 % sont locataires et 38 % louent à un particulier ou à une société privée. Votre futur occupant fait partie de ce dernier groupe.

Le taux de vacance de Saint-Julien-en-Genevois, 10,4 %, décrit un marché où l'offre de logements dépasse la demande. Quant aux logements d'une ou deux pièces, ceux que recherchent les locataires de meublés, ils forment 30 % des résidences principales.

Pourquoi un meublé rapporte-t-il davantage qu'un logement vide ? Parce que le locataire paie le service rendu : il arrive avec sa valise et repart aussi simplement. Sur une petite surface, cette prime de loyer est le premier ressort du LMNP, avant même la fiscalité.

Un projet LMNP se précise plus vite en en parlant. En décrivant le vôtre ici, vous obtenez un échange avec un partenaire spécialisé en LMNP, gratuitement, sans aucune obligation d'aller plus loin.

Le prix d'achat seul ne permet pas de départager deux villes. Ce qui compte, c'est le rapport entre ce prix et le loyer que la ville accepte : voilà exactement ce que mesure le rendement brut indicatif de cette page.

Ce que le marché de Saint-Julien-en-Genevois dit à un loueur en meublé

Sur cinq ans, 1 069 appartements ont changé de mains à Saint-Julien-en-Genevois, pour un prix médian de 4 616 € le m². Le loyer d'annonce moyen est de 21,9 € le m² par mois, charges comprises. En rapportant l'un à l'autre, on obtient un rendement brut indicatif de 5,7 %.

Un studio de 25 m² à Saint-Julien-en-Genevois constitue un bon étalon : près de 600 € par mois de loyer charges comprises, pour un prix d'achat voisin de 115 000 € avant frais.

Saint-Julien-en-Genevois figure en zone A bis, le degré de tension le plus élevé du zonage ABC. Cela signifie une demande de logements bien supérieure à l'offre : un meublé s'y loue sans peine, mais le prix d'un programme neuf y pèse lourd dans le calcul du rendement.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Comment les loyers d'un meublé sont-ils imposés ?

Le bailleur en meublé a le choix entre deux régimes. Avec le micro-BIC, aucune comptabilité n'est demandée : tant que les loyers de 2026 restent sous 83 600 €, un abattement de 50 % fait office de charges et il suffit de reporter la recette brute sur la 2042 C PRO.

En face, le régime réel prend en compte ce que vous dépensez vraiment, intérêts du prêt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, honoraires, et y ajoute l'amortissement du bâti et des meubles. Avec un logement neuf, cette déduction comptable ramène souvent le résultat imposable à zéro pour longtemps.

Bonne nouvelle pour 2026 : l'idée d'un plafond annuel d'amortissement a été abandonnée, et la loi de finances du 20 février 2026 n'en contient aucune trace. Le régime réel du LMNP reste donc tel qu'il était.

Faire étudier mon projet

Anticiper la sortie dès l'achat

Au moment de vendre, le loueur non professionnel n'est pas traité comme une entreprise mais comme un particulier. À partir de la sixième année de détention, chaque année supplémentaire diminue la plus-value imposable, jusqu'à zéro après 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits reviennent dans l'assiette de la plus-value à la vente. Le régime réel garde son intérêt, mais la date de revente envisagée doit désormais entrer dans le calcul dès l'achat.

Les biens en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD conservent l'ancien calcul de la plus-value, sans aucune réintégration d'amortissement. C'est un argument fort de ces formules depuis 2025.

Les trois grandes formules du LMNP dans le neuf

Louer en direct un studio ou un T1 neuf, c'est viser la clientèle la plus nombreuse du meublé : étudiants, jeunes actifs, stagiaires. Le loyer au m² y est le plus haut et le budget d'achat raisonnable ; les locataires, en revanche, se succèdent à un rythme soutenu.

Le T2 meublé est fait pour ceux qui privilégient la régularité des loyers au rendement le plus élevé : occupants stables, états des lieux espacés, et un bien qui intéresse aussi des ménages souhaitant l'habiter.

Troisième formule, et c'est le cœur de ce site : la résidence services, étudiante, seniors, d'affaires ou EHPAD. Un exploitant signe un bail commercial avec vous et vous verse un loyer convenu. Vous ne cherchez aucun locataire ; votre revenu dépend en revanche de la solidité de ce gestionnaire.

Choisissez un logement comme si vous alliez l'habiter : étage, exposition, calme, proximité des transports et des commerces. Un bien agréable se loue plus vite et plus cher, et se revend mieux.

Avant d'investir, prenez le temps de lire la page Saint-Julien-en-Genevois sur Wikipédia : elle situe la commune, ses atouts et son histoire.

Envie d'y voir clair sur votre projet en meublé ? Demandez un échange gratuit, sans engagement de votre part.

Étudier un bien neuf à Saint-Julien-en-Genevois