LMNP à Évian-les-Bains : ce que disent le zonage, les loyers et les prix

À Évian-les-Bains (9 214 habitants), le marché locatif est celui d'une commune de proximité : des annonces peu nombreuses, des prix d'achat contenus, et une demande dictée par les employeurs et les écoles alentour. On y raisonne projet par projet, avec les repères qui suivent.

Le recensement 2022 donne la mesure de la demande à Évian-les-Bains : sur 4 550 ménages, 54 % sont locataires et 33 % louent à un particulier ou à une société privée. Votre futur occupant fait partie de ce dernier groupe.

Le taux de vacance d'Évian-les-Bains, 8,6 %, décrit un marché proche de la moyenne française. Quant aux logements d'une ou deux pièces, ceux que recherchent les locataires de meublés, ils forment 31 % des résidences principales.

Pourquoi un meublé rapporte-t-il davantage qu'un logement vide ? Parce que le locataire paie le service rendu : il arrive avec sa valise et repart aussi simplement. Sur une petite surface, cette prime de loyer est le premier ressort du LMNP, avant même la fiscalité.

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En résidence gérée, le loyer est versé par l'exploitant selon le bail commercial, que le logement soit occupé ou non selon les clauses. C'est l'une des raisons qui rendent la formule rassurante, à condition de choisir un gestionnaire solide.

Ce que le marché d'Évian-les-Bains dit à un loueur en meublé

Sur cinq ans, 1 237 appartements ont changé de mains à Évian-les-Bains, pour un prix médian de 4 705 € le m². Le loyer d'annonce moyen est de 19,2 € le m² par mois, charges comprises. En rapportant l'un à l'autre, on obtient un rendement brut indicatif de 4,9 %.

Un studio de 25 m² à Évian-les-Bains constitue un bon étalon : près de 530 € par mois de loyer charges comprises, pour un prix d'achat voisin de 118 000 € avant frais.

Évian-les-Bains relève de la zone A. Concrètement, un logement meublé y trouve preneur rapidement et la vacance reste limitée ; en échange, le prix d'achat, surtout dans le neuf, absorbe une bonne part du rendement.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Micro-BIC et régime réel expliqués simplement

Les loyers d'un logement meublé relèvent des BIC. Le micro-BIC accueille les recettes inférieures à 83 600 € en 2026 avec un abattement de 50 % ; un meublé de tourisme non classé est, lui, cantonné à 15 000 € de recettes et à 30 % d'abattement.

Le réel suppose une comptabilité, c'est-à-dire la liasse 2031 et ses annexes 2033, en général établies par un expert-comptable. Ce que l'on y gagne, c'est l'amortissement du logement, terrain exclu, et du mobilier, qui vient s'ajouter aux charges ; il ne peut pas générer de déficit, mais la part inutilisée se reporte sans limite.

Point de calendrier : l'option pour le régime réel s'exerce dans les délais et vaut pour toute l'année. Mieux vaut chiffrer les deux options avant de déposer la déclaration de printemps.

Parler de mon projet à Évian-les-Bains

Plus-value et amortissements : la règle depuis 2025

Un bien loué en LMNP se revend selon le régime des plus-values des particuliers. Les abattements pour durée de détention suppriment l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et les prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Avec la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d'achat retenu pour les ventes postérieures au 15 février 2025. La plus-value taxable est donc plus importante, en particulier si l'on revend après peu d'années.

C'est ici que le neuf en résidence gérée se distingue : en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD, cette réintégration ne s'applique tout simplement pas.

Choisir son bien : surface, formule, gestion

La petite surface reste le bien de référence du LMNP. À deux pas d'un campus ou d'une gare, un studio récent ne reste guère vide plus de quelques jours. Il faut en contrepartie accepter des changements d'occupant réguliers et les remises en état qui les accompagnent.

Entre le studio et le logement familial, le T2 trouve sa place : loyer soutenu, séjours longs, revente fluide. Pour beaucoup de loueurs en meublé, c'est le deuxième bien après le studio.

En résidence gérée, vous achetez un lot, souvent neuf, et le confiez à un exploitant par bail commercial, généralement pour neuf ans au moins. Le confort est réel ; les points à lire de près sont les clauses d'indexation, la répartition des travaux et les conditions de renouvellement.

Un logement neuf dispose d'un diagnostic de performance énergétique favorable, ce qui le met à l'abri des interdictions de location qui frappent les logements classés G depuis 2025, puis les logements F en 2028. C'est un vrai avantage du neuf pour un bailleur qui raisonne sur quinze ans.

Pour connaître la commune au-delà de ses chiffres, population, histoire, quartiers, la page Évian-les-Bains de Wikipédia est un bon point de départ.

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