LMNP à Gaillard : ce que disent le zonage, les loyers et les prix

Gaillard et ses 10 175 habitants appartiennent au département de la Haute-Savoie. On n'y trouve pas de grands programmes de résidences services, mais un logement meublé bien placé y répond à des besoins concrets : un salarié recruté par une entreprise du secteur, un apprenti, une personne en mission de quelques mois.

Un indicateur simple pour mesurer la demande : sur les 5 876 résidences principales que recense l'Insee à Gaillard, 43 % sont occupées par des locataires d'un bailleur privé.

Les studios et deux-pièces représentent 43 % des résidences principales de la commune, et 10,2 % des logements y sont vacants.

Trois nombres suffisent pour comprendre la rentabilité d'un meublé : ce que l'on paie, frais et mobilier compris ; ce que le marché accepte comme loyer ; ce qui reste une fois les charges et l'impôt réglés. Les deux premiers sont dictés par la ville, le troisième par vos choix fiscaux.

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Micro-BIC ou régime réel : ce choix influence davantage le revenu net qu'une petite différence de loyer. Il mérite un calcul posé avant la première déclaration, pas une décision par défaut.

LMNP à Gaillard : le trio prix, loyer, rendement

Le prix médian d'un appartement à Gaillard s'établit à 3 548 € le m², d'après 1 033 transactions sur cinq ans. Face à des loyers de 17,7 € le m² par mois, charges comprises, le rendement brut indicatif atteint 6,0 %.

Pour un studio de 25 m², cela représente un loyer d'environ 580 € par mois à Gaillard, sur la base du loyer des T1-T2 (23,0 € le m²), et un prix d'achat voisin de 89 000 € au prix médian, hors frais d'acquisition. Un studio neuf se situera probablement au-dessus de ce prix.

Classée en zone A, Gaillard appartient aux marchés tendus du zonage ABC : la demande dépasse l'offre, les loyers et les prix sont élevés. Les résidences étudiantes et d'affaires y sont fréquentes, précisément parce que les locataires y sont nombreux.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Comment les loyers d'un meublé sont-ils imposés ?

Le bailleur en meublé a le choix entre deux régimes. Avec le micro-BIC, aucune comptabilité n'est demandée : tant que les loyers de 2026 restent sous 83 600 €, un abattement de 50 % fait office de charges et il suffit de reporter la recette brute sur la 2042 C PRO.

En face, le régime réel prend en compte ce que vous dépensez vraiment, intérêts du prêt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, honoraires, et y ajoute l'amortissement du bâti et des meubles. Avec un logement neuf, cette déduction comptable ramène souvent le résultat imposable à zéro pour longtemps.

Bonne nouvelle pour 2026 : l'idée d'un plafond annuel d'amortissement a été abandonnée, et la loi de finances du 20 février 2026 n'en contient aucune trace. Le régime réel du LMNP reste donc tel qu'il était.

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Anticiper la sortie dès l'achat

Au moment de vendre, le loueur non professionnel n'est pas traité comme une entreprise mais comme un particulier. À partir de la sixième année de détention, chaque année supplémentaire diminue la plus-value imposable, jusqu'à zéro après 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits reviennent dans l'assiette de la plus-value à la vente. Le régime réel garde son intérêt, mais la date de revente envisagée doit désormais entrer dans le calcul dès l'achat.

Les biens en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD conservent l'ancien calcul de la plus-value, sans aucune réintégration d'amortissement. C'est un argument fort de ces formules depuis 2025.

Les trois grandes formules du LMNP dans le neuf

Louer en direct un studio ou un T1 neuf, c'est viser la clientèle la plus nombreuse du meublé : étudiants, jeunes actifs, stagiaires. Le loyer au m² y est le plus haut et le budget d'achat raisonnable ; les locataires, en revanche, se succèdent à un rythme soutenu.

Le T2 meublé est fait pour ceux qui privilégient la régularité des loyers au rendement le plus élevé : occupants stables, états des lieux espacés, et un bien qui intéresse aussi des ménages souhaitant l'habiter.

Troisième formule, et c'est le cœur de ce site : la résidence services, étudiante, seniors, d'affaires ou EHPAD. Un exploitant signe un bail commercial avec vous et vous verse un loyer convenu. Vous ne cherchez aucun locataire ; votre revenu dépend en revanche de la solidité de ce gestionnaire.

Pour un lot en résidence services, lisez le bail commercial avant la réservation : qui paie les gros travaux, comment le loyer est indexé, ce qui se passe à l'échéance. Ces clauses pèsent plus sur votre rendement que la décoration des parties communes.

Pour connaître la commune au-delà de ses chiffres, population, histoire, quartiers, la page Gaillard de Wikipédia est un bon point de départ.

Des chiffres au projet, il n'y a qu'un formulaire : remplissez-le, c'est gratuit et sans obligation.

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