Micro-BIC ou régime réel pour un logement neuf loué meublé ?

Un bien neuf coûte cher à l'achat, est souvent financé à crédit et s'amortit sur une base élevée. Ces trois caractéristiques pèsent lourd dans le choix entre le micro-BIC, simple et forfaitaire, et le régime réel, plus exigeant mais fidèle à vos dépenses. Voici les deux mécanismes, puis une façon concrète de décider.

Le micro-BIC : un forfait en guise de charges

Le micro-BIC s'applique sans formalité tant que vos recettes restent sous les seuils ci-dessous (revenus 2026, d'après la fiche Service Public consacrée aux revenus de location meublée) :

Nature de la location	Recettes maximales	Abattement
Meublé loué à l'année	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes	83 600 €	50 %
Meublé de tourisme sans classement	15 000 €	30 %

Le principe est simple : l'administration considère que l'abattement couvre l'ensemble de vos frais. Que vous ayez beaucoup ou peu dépensé, seule la part restante est imposée. Vous n'avez aucune comptabilité à tenir ; il suffit d'inscrire le total des loyers sur la déclaration 2042 C PRO. Précision utile : en dessous de 305 € de recettes, aucun impôt n'est dû.

Le régime réel : vos dépenses et l'amortissement

Au réel, le résultat se calcule à partir de ce que vous avez effectivement payé : intérêts du prêt, y compris les intérêts intercalaires d'un achat sur plan, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, honoraires comptables, CFE. Vient ensuite l'amortissement du bâti, le terrain étant exclu, et du mobilier : une fraction de leur prix est déduite chaque année, comme le ferait une entreprise pour son matériel.

Ce mécanisme a une limite : il ne peut jamais faire apparaître un déficit. La part qui ne trouve pas de bénéfice à absorber n'est pas perdue, elle est mise en réserve et reportée sans limite de durée. C'est précisément ce report qui permet à un loueur de ne payer aucun impôt sur ses loyers pendant de nombreuses années.

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Un exemple sur un studio neuf

Un exemple : studio neuf payé 150 000 €, loyer mensuel de 600 € (7 200 € sur l'année), et 2 800 € de dépenses annuelles entre intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance et honoraires comptables.

Au micro-BIC : la moitié de 7 200 € reste taxable, soit 3 600 € sur lesquels s'appliquent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Au régime réel : 7 200 € de loyers moins 2 800 € de charges = 4 400 €. Avec un amortissement annuel d'environ 4 500 € (bâti hors terrain sur plusieurs décennies, mobilier sur quelques années), le résultat tombe à zéro, et la centaine d'euros d'amortissement non utilisée est reportée sur l'année suivante.

Les montants d'amortissement sont donnés à titre d'illustration : ils dépendent de la répartition entre terrain et bâti et des durées retenues, en général fixées avec un expert-comptable.

Que devient un déficit au réel ?

Il arrive, surtout l'année de livraison, que les charges hors amortissement dépassent les loyers. Ce déficit ne vient pas réduire votre impôt sur les salaires : il est mis de côté pour absorber, pendant dix ans, les futurs bénéfices de location meublée non professionnelle. L'amortissement, de son côté, ne crée jamais de déficit et se reporte sans limite. Le réel neutralise donc l'impôt sur les loyers, sans effet sur le reste de vos revenus.

Les charges propres à un achat dans le neuf

Les intérêts intercalaires payés pendant la construction, avant la livraison.
L'assurance emprunteur, ainsi que les frais de dossier et de caution du crédit.
Les frais de notaire, réduits dans le neuf, à déduire ou à amortir selon l'option retenue.
La taxe foncière, une fois l'éventuelle exonération temporaire terminée, et la CFE.
L'assurance propriétaire non occupant, les honoraires comptables, les frais du compte bancaire dédié.
En direct : les annonces, le ménage entre deux locataires, le petit équipement.

Le cas du meublé de tourisme

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a nettement réduit l'avantage fiscal de la location de courte durée. En 2026, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie du micro-BIC que jusqu'à 15 000 € de recettes, avec 30 % d'abattement ; un meublé classé retrouve les conditions de la location à l'année, 83 600 € et 50 %. Sur 14 000 € de recettes, l'écart est sensible : 9 800 € imposables sans classement, 7 000 € avec.

La même loi a donné aux communes les moyens d'encadrer cette activité : déclaration, numéro d'enregistrement, changement d'usage, quotas. Pour le détail de ces obligations, voyez la page d'economie.gouv.fr sur les meublés de tourisme. Pour un logement neuf, le projet se construit donc d'abord sur une location longue.

Un choix que l'on peut revoir plus tard

Le choix n'est pas définitif. Beaucoup de loueurs commencent au réel pendant les années de crédit, quand intérêts et amortissement sont élevés, puis reviennent au micro-BIC lorsque ces charges s'amenuisent. Mieux vaut organiser ces bascules avec votre comptable, car elles modifient la manière dont les amortissements sont suivis.

Comment décider

La question à se poser tient en une ligne : vos charges et votre amortissement dépassent-ils la moitié des loyers ? Si oui, le réel l'emporte, puisque le micro-BIC ne déduit que 50 %. Pour un logement neuf acheté à crédit, la réponse est presque toujours positive pendant les premières années. Le micro-BIC garde son sens pour un bien payé comptant, peu chargé, ou pour des recettes modestes.

Un dernier paramètre entre en jeu depuis 2025 : le jour de la vente, la plus-value intègre les amortissements déduits, hormis pour les lots en résidence étudiante, seniors ou EHPAD. Le guide consacré à la revente revient en détail sur ce point. Pour les informations générales, voyez la page des locations meublées sur impots.gouv.fr.

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Questions fréquentes

Comment passer du micro-BIC au régime réel ?

Par une option, exercée dans les délais de dépôt de la déclaration de l'année concernée. Elle s'applique à toute l'année et il est possible, sous conditions, de revenir ensuite au micro-BIC.

Faut-il obligatoirement un expert-comptable au réel ?

Non, la loi ne l'impose pas. Mais la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent de la méthode ; la plupart des loueurs délèguent, et les honoraires sont déductibles.

Les intérêts du prêt sont-ils déductibles au micro-BIC ?

Non. Au micro-BIC, l'abattement de 50 % est censé couvrir l'ensemble des frais, intérêts d'emprunt inclus. Pour les déduire, il faut passer au régime réel.

Et si je loue en courte durée un appartement non classé ?

Dans ce cas, le micro-BIC 2026 s'arrête à 15 000 € de recettes et n'abat que 30 %. Le réel devient souvent plus intéressant dès que les charges sont significatives.

Un déficit de location meublée réduit-il l'impôt sur mon salaire ?

Non. Il reste cantonné aux bénéfices futurs de vos locations meublées non professionnelles, sur dix ans. Seul le loueur professionnel peut, sous conditions, le déduire de son revenu global.

Les intérêts payés avant la livraison sont-ils déductibles ?

Au régime réel, oui : les intérêts intercalaires d'un achat sur plan font partie des charges déductibles de l'activité.

Faut-il faire classer un meublé de tourisme ?

Fiscalement, le classement rapproche le meublé de tourisme du régime de la location à l'année : 50 % d'abattement jusqu'à 83 600 € en 2026, au lieu de 30 % jusqu'à 15 000 €.