Le statut LMNP appliqué à un logement neuf : conditions, démarches, limites

Acheter un appartement sur plan ou un lot en résidence services, puis le louer garni de ses meubles : c'est ainsi que des milliers de particuliers deviennent chaque année loueurs en meublé non professionnels. Le statut n'a rien de compliqué, mais il repose sur quelques mécanismes qu'il vaut mieux comprendre avant la signature. Ce guide les présente un à un, en partant du neuf.

Ce que signifie « non professionnel »

Pour l'administration, louer un logement meublé est une activité de nature commerciale. Les loyers sont donc imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC, et non comme des revenus fonciers. Le mot « non professionnel » indique simplement que vous n'avez pas franchi les seuils du statut professionnel, décrits à l'article 155 du code général des impôts, tel que commenté au BOFiP.

Ces seuils sont au nombre de deux, et ils doivent être dépassés tous les deux pour que l'on devienne loueur professionnel : des recettes de location meublée supérieures à 23 000 € par an, et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal, salaires, pensions de retraite et bénéfices compris. Tant qu'une seule de ces conditions manque, vous restez LMNP, quel que soit le nombre de logements.

Le neuf change-t-il quelque chose au statut ?

Non. Le statut ne regarde ni l'âge du bâtiment, ni la manière dont vous l'avez acquis. Un appartement acheté en l'état futur d'achèvement devient un bien LMNP le jour où il est loué meublé pour la première fois. Ce qui change avec le neuf, ce sont les règles qui l'entourent : le contrat de réservation et les appels de fonds échelonnés, les garanties du constructeur, des frais de notaire réduits par rapport à l'ancien, et, en résidence services, un bail commercial signé avec un exploitant plutôt qu'un bail d'habitation signé avec un locataire.

Autre particularité : le logement neuf n'est pas disponible immédiatement. Entre la réservation et la livraison, aucun loyer n'est perçu, mais les intérêts intercalaires du prêt, eux, sont déductibles au régime réel. Le calendrier compte donc dès le départ.

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Quand un logement est-il considéré comme meublé ?

Un logement loué comme résidence principale est considéré comme meublé lorsqu'il comporte au moins les équipements énumérés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : un lit avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur avec compartiment à congélation, de la vaisselle et des ustensiles, une table et des sièges, des rangements, des luminaires et le nécessaire d'entretien. Dans un appartement neuf livré nu, ce mobilier s'achète et, au régime réel, s'amortit.

Le bail meublé de résidence principale est conclu pour un an, ou pour neuf mois sans reconduction quand le locataire est étudiant. Le bail mobilité, d'un à dix mois, couvre les stages, les formations, les missions et les mutations. En résidence gérée, ces baux sont signés par l'exploitant avec les occupants ; vous n'y intervenez pas.

Les démarches, dans l'ordre

• Dans les quinze jours qui suivent la première mise en location, déclarer l'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises. Vous recevez un numéro SIRET, utilisé pour toutes les déclarations suivantes.
• Choisir le régime d'imposition : micro-BIC sans rien faire, ou régime réel sur option. Notre guide dédié vous aide à trancher.
• Déclarer les loyers chaque printemps, sur la 2042 C PRO au micro-BIC, via la liasse 2031 et ses annexes au réel.
• Régler la cotisation foncière des entreprises à partir de la deuxième année, sauf exonération.

Ce que la loi attend du bailleur en meublé

• Un contrat écrit qui suit le modèle de bail meublé, accompagné de l'inventaire du mobilier et de l'état des lieux d'entrée.
• Un logement décent, au sens défini par les critères de décence d'un logement : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé en location comme résidence principale, meublée ou non, et ce sera le tour des logements F en 2028. Un logement neuf, conçu selon les normes récentes, n'est pas concerné.
• Un dépôt de garantie qui ne peut excéder deux mois de loyer, charges exclues, lorsque le meublé est la résidence principale du locataire.
• Le dossier de diagnostics annexé au bail, réduit pour un logement neuf, puisque les constats liés à l'ancienneté des installations ne s'appliquent pas.

En résidence gérée, ces obligations envers les occupants reposent sur l'exploitant, qui signe les contrats de séjour ; vous restez tenu par les clauses du bail commercial.

LMNP ou LMP : trois situations pour fixer les idées

Rappelons que les deux conditions du statut professionnel sont cumulatives. Trois profils permettent de voir comment elles jouent :

• Sophie, infirmière, gagne 36 000 € par an et perçoit 11 000 € de loyers de deux studios neufs. Ses recettes restent sous 23 000 € : elle est LMNP.
• Julien, ingénieur, touche 70 000 € de salaire et 28 000 € de loyers de lots en résidence étudiante. Le seuil de 23 000 € est franchi, mais son salaire reste plus élevé que ses loyers : il demeure LMNP.
• Hélène, retraitée, reçoit 20 000 € de pension et 25 000 € de loyers d'une résidence seniors et d'un T2. Ses recettes dépassent 23 000 € et ses autres revenus d'activité : elle est LMP.

Le passage au statut professionnel se fait sans démarche dès que les deux conditions sont remplies, souvent au départ à la retraite. Les cotisations sociales et l'imposition de la plus-value obéissent alors à d'autres règles ; le BOFiP en détaille les conséquences.

En nom propre, ou par une société ?

Le LMNP se pratique normalement en nom propre, seul ou en indivision. Passer par une SCI n'a rien d'anodin : la location meublée étant commerciale, une SCI qui l'exerce de manière habituelle bascule en principe à l'impôt sur les sociétés, avec un calcul de plus-value et d'amortissement différent. Si ce montage vous est proposé, faites-le examiner avant de signer le contrat de réservation.

Ce que 2026 a confirmé

La loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, a laissé le statut en l'état. Le seuil du micro-BIC pour les recettes 2026 est fixé à 83 600 €, avec un abattement de 50 % pour la location meublée classique, et l'amortissement du régime réel n'a pas été plafonné malgré un amendement en ce sens.

Deux évolutions antérieures restent en vigueur : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value de revente, hormis pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD ; et depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux sur les loyers meublés non professionnels s'élèvent à 18,6 %. Les détails figurent sur la fiche Service Public consacrée aux revenus de location meublée.

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