L'amortissement d'un logement neuf en LMNP : ce qui s'amortit, comment, et avec quel effet

L'amortissement est la raison principale pour laquelle tant de loueurs en meublé ne paient pas d'impôt sur leurs loyers. Sur un bien neuf, il porte sur une base élevée et sur des composants récents : c'est donc un sujet à comprendre avant de signer. Ce guide explique le mécanisme, ses limites, et l'effet qu'il produit le jour de la revente.

L'idée de départ

Un immeuble et ses équipements s'usent. Au régime réel, l'administration accepte que cette usure soit traduite chaque année en une charge calculée, qui réduit le résultat imposable sans qu'aucun euro ne sorte de votre compte. C'est une déduction purement comptable : elle allège l'impôt, pas la trésorerie. L'amortissement n'existe pas au micro-BIC, où l'abattement forfaitaire tient lieu de tout.

Ce que l'on amortit, ce que l'on n'amortit pas

• Le bâti : le prix d'achat du logement, auquel les frais d'acquisition peuvent être rattachés selon l'option retenue, mais sans la valeur du terrain.
• Le terrain n'est jamais amorti : sa part est retirée de la base. Pour un appartement, elle se situe souvent entre 10 et 20 %, parfois plus en centre-ville ou pour une maison ; elle doit pouvoir être justifiée.
• Le mobilier et les équipements achetés pour meubler le logement : amortis sur quelques années.
• Les travaux d'amélioration : amortis sur leur propre durée, tandis que l'entretien courant se déduit directement en charges.

En pratique, le bâti est fractionné en composants (structure, façade et toiture, installations techniques, agencements) qui ne s'usent pas à la même vitesse et s'amortissent donc sur des durées distinctes. Pour un logement neuf, cette décomposition est d'autant plus simple que le prix et la nature de chaque élément sont documentés par le constructeur.

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Le garde-fou : l'amortissement s'arrête au bénéfice

L'amortissement s'impute uniquement sur le bénéfice qui subsiste après les autres charges. S'il le dépasse, l'excédent n'est ni perdu ni déduit d'autres revenus : il est reporté sans limite de temps et viendra effacer les bénéfices des années suivantes. Sur un bien neuf financé à crédit, ce stock d'amortissement en attente grossit souvent les premières années, puis se consomme lorsque les intérêts diminuent.

Un plan d'amortissement pour un studio neuf

Studio neuf acheté 160 000 € frais compris, dont 15 % attribués au terrain, et meublé pour 6 000 €. Une répartition possible :

Ces proportions et ces durées sont des ordres de grandeur usuels, donnés pour illustrer le mécanisme. Pour votre bien, elles se fixent d'après ses caractéristiques et doivent pouvoir être défendues lors d'un contrôle.

Les erreurs qui coûtent cher

• Inclure le terrain dans la base : la règle l'exclut, et c'est pourtant l'oubli le plus courant.
• Raccourcir les durées pour augmenter la déduction : elles doivent refléter l'usure réelle.
• Perdre la trace des amortissements en réserve : s'ils ne sont pas repris dans les liasses suivantes, ils ne servent plus à rien.
• Oublier la sortie : depuis 2025, chaque euro amorti alourdit la plus-value à la revente, sauf en résidence étudiante, seniors ou EHPAD.

Ce qui se passe à la revente

Depuis la loi de finances 2025, pour toute vente conclue à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont soustraits du prix d'acquisition retenu pour la plus-value : celle-ci augmente d'autant. Les lots situés en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD en sont exemptés. Le calcul général est décrit sur la fiche Service Public relative à la plus-value immobilière.

Cette règle ne retire pas son intérêt à l'amortissement : l'impôt économisé pendant la location reste acquis, et les abattements pour durée de détention continuent de réduire la plus-value, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Elle invite seulement à raisonner sur la durée de détention envisagée.

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